Služebnosti x reálná břemena x věcná břemena

Reálné břemeno je rovněž limitovaným věcným právem, od služebnosti se však liší tím, že vlastníka věci omezuje ve prospěch někoho jiného tak, že ten je povinen této osobě něco dávat nebo něco konat. Dalším rozdílem pak je, že reálným břemenem může být zatížena pouze věc zapsána ve veřejném seznamu (např. v katastru nemovitostí).[2]

„Věcnými břemeny“ jsou pak dle aktuální právní úpravy označovány jak služebnosti, tak i reálná břemena.

Vznik služebnosti

Služebnost vzniká[3]:

1. Smlouvou
2. Pořízením pro případ smrti (např. závětí)
3. Vydržením
4. Ze zákona
5. Rozhodnutím orgánu veřejné moci (např. rozhodnutím soudu)

Nejčastějším způsobem vzniku služebnosti je bezpochyby smlouva. Jedná-li se o zřízení služebnosti k nemovité věci, musí mít smlouva písemnou formu, jinak by byla absolutně neplatná.[4] Je však vhodné, aby smlouva měla písemnou formu i tehdy, jedná-li se o služebnost k movité věci, a to z hlediska důkazního, v případě, že by mezi smluvními stranami v budoucnu vzniknul spor. Pokud je služebností zatěžován pozemek, dochází k jejímu vzniku až zápisem do katastru nemovitostí[5] – nikoliv již uzavřením smlouvy.

Zapisuje-li se služebnost do katastru nemovitostí, je nutné, aby podpisy na smlouvě byly úředně ověřeny. Tato listina bude následně tvořit přílohu návrhu na vklad práva do katastru nemovitostí.[6] Za zahájení vkladového řízení je nutné uhradit správní poplatek ve výši 2.000,- Kč.[7]

Co je vhodné ve smlouvě o zřízení služebnosti upravit?

Služebnost vždy „vázne“ na celé věci – není možné ji zřídit pouze k části věci. Lze však ve smlouvě vymezit rozsah, v jakém oprávněna osoba bude moct věc zatíženou služebností užívat.

Důležité je zmínit, že v případě, kdy se zřizuje služebnost k pozemku a má se týkat jen jeho části, musí být se smlouvou, jež bude podkladem pro zápis služebnosti do katastru nemovitostí, spojen geometrický plán, který tuto část pozemku vymezí.[8]

            Příklad č. 1:

Vlastník pozemku A spolu s vlastníkem pozemku B zřídí na pozemku vlastníka B služebnost práva stezky[9] ve prospěch každého vlastníka pozemku A. Přestože služebnost práva stezky bude právně zatěžovat cely pozemek, smluvní strany si ve smlouvě určí (za pomocí geometrického plánu), v jakém rozsahu, resp. kudy budou moct oprávnění ze služebnosti chodit přes pozemek vlastníka B.

Smlouva o zřízení služebnosti může být koncipována jako bezúplatná, ale i jako úplatná – v takovém případě se oprávněný ze služebnosti zavazuje povinnému uhradit jednorázovou úplatu nebo pravidelně hradit určitou částku.

Dále je podstatné, aby si smluvní strany stanovily, zda bude služebnost zřizována na dobu neurčitou či na dobu určitou.

Jedním z nejdůležitějších aspektů při uzavírání této smlouvy je určit, zda se bude jednat o služebnost pozemkovou nebo osobní. Pozemkovou služebností se rozumí služebnost, která je spojena s vlastnictvím určitého pozemku ze strany oprávněného (toho v jehož prospěch je služebnost zřizována), což znamená, že každý vlastník (současný i budoucí) tohoto pozemku je oprávněn služebnost využívat.

       Příklad č. 2:

Zřídí-li vlastník pozemku A a vlastník pozemku B na pozemku B služebnost okapu[10] na dobu neurčitou ve prospěch pozemku A, výsledkem bude oprávnění každého současného i budoucího vlastníka pozemku A svádět dešťovou vodu ze své střechy na pozemek B, a to i tehdy, stane-li se vlastníkem pozemku B jiná osoba.

Naproti tomu osobní služebnost je spojena výlučně s osobou oprávněného – nelze ji převést na jinou osobu a její smrtí zaniká (není-li rozšířena i na dědice oprávněné osoby[11]).

            Příklad č.3:

Osoba A a osoba B zřídí ve prospěch osoby A služebnost užívacího práva[12] na dobu neurčitou k vozidlu, které je ve vlastnictví osoby B. Převede-li osoba B vlastnické právo k tomuto vozidlu, služebnost bude trvat i nadále, avšak osoba A své užívací právo vozidla nemůže na nikoho převést.

Zánik služebnosti

Služebnost zaniká:

1. Trvalou změnou, pro kterou služebná věc již nemůže sloužit pozemku, v jehož prospěch byla zřízena nebo oprávněné osobě.[13] Typicky půjde o situace, kdy dojde k zániku samotné věci (např. zničení vozidla) nebo k zániku užitné hodnoty věci (např. zatopení pozemku).
2. Dohodou o zrušení služebnosti (pokud se dohoda týká služebnosti zapsané v katastru nemovitostí, zanikne opět až výmazem z katastru nemovitostí).[14]
3. Uplynutím doby, na kterou byla sjednána.
4. Osobní služebnost zaniká též smrtí oprávněné osoby (není-li rozšířená i na dědice oprávněné osoby), případně zánikem právnické osoby.[15]

Využití služebností v praxi

Níže uvádím 3 modelové situace, se kterými se v naší praxi setkáváme a které vedou klienty ke zřízení služebnosti:

1. Vlastním pozemek, ale nevede k němu přístupová cesta (případně vede, ale není z nějakého důvodu ideální). Soused mi umožní, abych chodil/jezdil přes jeho pozemek.
   • Řešením je zřídit na pozemku souseda služebnost stezky, případně služebnost cesty. Druhá jmenovaná umožnuje oprávněnému nejen po pozemku souseda chodit, resp. dopravovat se po něm lidskou silou (např. na kole), ale i jezdit po něm jakýmikoli vozidly.[16]

2. Koupil jsem pozemek, na kterém si chci postavit dům. Aby mohl být dům napojen na vodovodní/kanalizační/energetické vedení, musím tato vedení vést přes pozemek souseda. Soused mi sdělil, že nemá problém s tím, že by vedení probíhala jeho pozemkem.
   • Za takových podmínek se nabízí zřízení služebnosti inženýrské sítě, která zakládá právo vlastním nákladem a vhodným i bezpečným způsobem zřídit na služebném pozemku nebo přes něj vést vodovodní, kanalizační, energetické nebo jiné vedení, provozovat je a udržovat.[17]

3. Chci darovat svému synovi/dceři dům, ve kterém bydlím. Chtěl bych ale mít právně ošetřeno, abych v části domu mohl žít až do své smrti.
   • V této situaci je na místě zřízení služebnosti bytu, na základě které bude moci dárce užívat dům v určeném rozsahu, a to na dobu jeho života.

Pokud tento článek nezodpověděl všechny Vaše otázky týkající se služebností, případně máte‑li zájem o zřízení služebnosti, neváhejte nás kontaktovat na e-mailové adrese: info@rklegal.cz

 Mgr. Marek Duda, advokátní koncipient

[1] § 1257 zákona č. 89/2012, občanského zákoníku (dále jen „OZ“)

[2] § 1303 OZ

[3] § 1260 OZ

[4] § 560 OZ

[5] § 1262 OZ

[6] § 15 odst. 1 písm. a) zákona č. 256/2013 Sb., katastrální zákon (dále jen „KZ“)

[7] Položka č. 120 přílohy zákona č. 634/2004 Sb., zákon o správních poplatcích

[8] § 7 odst. 3 KZ

[9] Právo oprávněného chodit po stezce nebo se po ní dopravovat lidskou silou a právo, aby po stezce jiní přicházeli k oprávněné osobě a odcházeli od ní nebo se lidskou silou po ní dopravovali – § 1274 OZ

[10] Právo svádět dešťovou vodu ze své střechy na cizí nemovitost – § 1270 OZ

[11] § 1302 OZ

[12] Právo užívat cizí věc pro svou vlastní potřebu a potřebu své domácnosti – § 1283 OZ

[13] § 1299 OZ

[14] § 1300 OZ

[15] § 1302 OZ

[16] § 1276 OZ

[17] § 1267 OZ